Avr / 28

Démographie et Immobilier, l’heure des vrais choix.

By / Pascal Faccendini /

Le réflexe des Français pour « La Pierre » est bien connu. Si la hausse de l’immobilier résidentiel n’est plus à démontrer, il est bon, de temps à autre, de se questionner sur son devenir et de l’aborder notamment sous l’angle de l’un de ses principaux déterminants, celui de la démographie.

Le vieillissement de la population n’est plus un secret pour personne. Toutes les projections démontrent que notre vieille Europe « vieillit », pendant qu’au sein des zones émergentes et émergées, nous assistons à une explosion démographique. La jeunesse de ces pays représente le moteur de leur croissance et de leur développement économique. Pendant que nous assistons à un ralentissement démographique prononcé en Europe, la croissance du nombre d’habitants en Asie accélère fortement, jusqu’à ce qu’elle soit rattrapée par certains pays africains où règne une natalité explosive, et qui finiront par faire la course en tête.

Tout le monde comprendra l’importance de la prise en compte de ces réalités démographiques pour déterminer où sera la richesse de demain, quelles seront les futures inclinaisons géopolitiques et où il est bon d’envisager d’investir dès à présent. L’investisseur en immobilier français et européen a adopté le réflexe de la « pierre » en cherchant à privilégier la sécurité et en oubliant fréquemment qu’il s’agit d’un marché comme un autre, piloté par des réalités d’offres et de demandes. Mais un autre paramètre est encore plus ignoré, c’est l’impact de la démographie sur l’évolution des prix des maisons et appartements. En effet, c’est généralement entre 25 et 35 ans que l’on commence à être en mesure de construire une famille et que l’on dispose de l’aptitude financière nécessaire pour réaliser une première acquisition. Or, c’est à partir de 56 ans que l’on devient vendeur net d’immobilier. Les baby-boomers acheteurs nets d’immobilier depuis 1965 commencent à basculer en vendeurs nets depuis 2005. Pour les 25 ans à venir, et tous les 5 ans, il y aura 1,3 million de personnes supplémentaires de plus de 60 ans, les « baby-boomers » deviennent au fil du temps des « papy-boomers ». Une pression négative sur les prix pourrait donc apparaître.

 En fait, nous abordons ici le « Ratio de dépendance ». Ce ratio est défini comme la part de la population qui regroupe les jeunes de moins de 15 ans et les personnes de plus de 64 ans (personnes en dépendance et non actives sur l’immobilier). Les études réalisées sur ce ratio par l’ONU ou la Banque de France démontrent que plus il augmente et plus l’immobilier est confronté à une baisse. À titre d’exemple, si nous prenons l’évolution du marché japonais, on constate que la période des années 1990 correspond à un pic du prix du m2 et à un point bas de ce ratio. Or depuis, il n’a cessé de progresser et le prix du m2 japonais n’a cessé de baisser.

D’ailleurs, plus globalement, l’économie japonaise est en déflation constante depuis cette période. Tous les pays confrontés à l’évolution de ce ratio sont en mauvaise posture vis-à-vis de leur marché immobilier, même s’il convient bien sûr de prendre en compte des spécificités propres à chacun de ces pays.

L’offre de logements, qui est aujourd’hui plutôt réduite par rapport à une demande importante, devrait progressivement augmenter alors que les demandes devraient de leur côté se réduire. De nouveaux équilibres offre/demande devraient donc apparaître et aboutiront inévitablement à un ajustement des prix à moyen terme. La chute du pouvoir d’achat immobilier des Français agit également comme un accélérateur de cette chute en raison d’un ratio qui leur est défavorable (entre l’évolution de leurs revenus « en baisse » et la progression du prix du m2 « en hausse »).

Rassurez-vous, le marché immobilier ne va pas s’effondrer demain matin, et nous ne décrivons ici nullement le grand soir de l’Immobilier. Il s’agit simplement de mettre un coup de projecteur sur un paramètre fondamental, très puissant et très mal connu, qui va inévitablement peser sur ce marché. Il doit simplement nous inciter à l’appréhender et nous aider à adopter un angle de vue différent. Par exemple, certaines zones immobilières ou certains types de biens seront plus adaptés que d’autres et se comporteront mieux … Nous allons simplement devoir appréhender l’immobilier, non pas comme nos aînés l’ont fait depuis 40 ans, mais au travers d’un nouveau regard en se projetant sur les 20 prochaines années. C’est précisément là que nous intervenons et que commence notre travail…


© photos : David Menidrey

Categories : Démographie, G.P, Patrimoine
Pascal Faccendini