Inflation et Immobilier : Le Casse-Tête de la Fed.

La Réserve fédérale américaine s’apprête à lancer une remontée agressive de ses taux directeurs. Même si elle ne pourra vraisemblablement pas les faire progresser aussi fortement qu’elle le souhaite, elle va mettre sous pression le marché immobilier américain. La menace pour la croissance est réelle. Les banques centrales sont en définitive face à un problème quasi inextricable, qui va les obliger à rester accommodantes.

Inflation : où en sommes-nous ?

Depuis la sortie des confinements, l’économie américaine est confrontée à une très forte reprise. Les prix s’envolent, les perturbations d’approvisionnement des matières premières et des biens manufacturiers engendrent une accélération supplémentaire de la hausse des prix. La dernière mesure de l’indice des prix à la consommation montre une évolution en rythme annualisé à 8,5 %, soit le niveau atteint en 1985.

Mais le plus surprenant, c’est que les marchés n’ont pas été déstabilisés (enfin, un peu quand même) ! Ils ont surtout considéré que le pic d’inflation avait été atteint et que nous pouvons maintenant entrer dans une phase de décrue de cette hausse des prix.

Derrière cette idée se cache l’évolution des prix dits "core", c’est-à-dire hors alimentation et énergie. Et là, pour la première fois depuis 13 mois et de façon très violente (la deuxième depuis 20 ans), ils baissent !

Derrière ce repli se trouve une contraction des prix des voitures d’occasion ou de l’énergie, engendrés par une correction du baril de pétrole. En dehors de ces indices, on observe une baisse du prix des containers, qui confirme la tendance.

Par conséquent, d’un pic mesuré à 8,5 % on pourrait entamer une décrue vers un objectif affiché par la FED à 3 % d’ici quelques mois ou un an.

Taux d’intérêt et objectif d’inflation.

Afin de bloquer ce dérapage des prix, la banque centrale américaine a adopté un discours très ferme et indique vouloir remonter les taux pour contenir l’inflation. C’est normal, mais cela signifie qu’elle doit faire remonter les taux au-dessus du niveau d’inflation. La Réserve fédérale américaine nous a précisé dernièrement, par la voix de James Bullard, que l’institution américaine souhaite faire remonter les taux jusqu’à 3,5 % à la fin 2022 !

Cet objectif de taux est parfaitement cohérent si l’inflation retombe vers 3 %, ce que la FED souhaite calibrer comme un taux neutre. Mais pour y arriver, il va falloir qu’elle remonte de 50 points de base les taux directeurs sur les six prochaines réunions. Le problème est que cette remontée va se répercuter sur toute la courbe des taux et notamment sur les crédits hypothécaires en taux révisable non capé !... L’immobilier devrait mal réagir !

Le pari de la Réserve fédérale américaine est que la croissance va rester au-dessus de son potentiel, que le taux de chômage va baisser, permettant ainsi de soutenir l’immobilier… Nous verrons bien !

État des lieux du marché immobilier américain.

Depuis 2012 l’immobilier américain a enregistré une hausse vertigineuse (en moyenne 7 % par an), quasiment comparable à celle enregistrée entre 1997 et 2007 (en moyenne 8 % par an), soit juste avant la crise des subprimes.

Si nous n’en sommes pas encore là, des points de comparaisons s’imposent néanmoins. Dans les deux cas, une politique de taux très accommodante a laissé s’envoler les actifs immobiliers vers des niveaux de valorisation extrême avant de devenir restrictive et de provoquer l’éclatement d’une bulle. Si nous ne sommes pas encore face à une bulle qui va éclater, le risque de fortement perturber le marché immobilier est bien présent. L’une des principales raisons réside dans les prêts hypothécaires à taux variable et non capé. Au fur et à mesure que la hausse des taux va se produire, elle va accroître la pression sur les mensualités de remboursement des crédits. Certains Américains ne pourront plus acheter, pendant que d’autres seront contraints de vendre leur bien. C’est un risque réel pour la tenue du marché immobilier, et également pour la croissance économique américaine. La Fed pense pouvoir remonter ses taux sans créer de dommage collatéral, espérons qu’elle y parvienne.

Guerre en Ukraine, ou stratégie de globalisation de l’inflation.

Pendant ce temps, à l’autre bout de la planète, le maître du Kremlin peaufine sa stratégie. Il sait pertinemment que l’Amérique ne l’a jamais vraiment considéré : les dirigeants américains ont toujours appréhendé la Russie et son économie comme dérisoires, vacillantes ou quantité négligeable ! Barack Obama disait à qui voulait l’entendre que la Russie est « une station-service avec des missiles ».

Les géopolitologues, connaissant Poutine, estiment qu’il n’a pas de désir particulier de faire renaître le grand Empire russe, mais simplement de se prémunir contre ce qu’il ressent comme une agression de l’OTAN à son égard. Il souhaite se protéger, et protéger la Russie de ce qu’il considère comme (des envahisseurs).

Par conséquent, nous ne sommes pas confrontés à une guerre en Ukraine, mais plutôt à un conflit qui devrait se globaliser. Il ne s’agit pas ici de plans militaires, mais plutôt de stratégie économique en utilisant des armes de destructions massives que représentent les matières premières et l’inflation dans ce cadre de c conflit.

On sait qu’il va y avoir des secousses économiques considérables avec le blé et l’énergie. Si les Européens poursuivent les achats de gaz et de pétrole russes, alors les embargos n’atteindront pas leurs objectifs. En revanche, si les Européens prennent la décision de couper les approvisionnements d’énergies russes, alors les prix énergétiques vont monter, provoquant une amplification de l’inflation. Cela annulera la portée des restrictions et fragilisera considérablement le maillon faible de l’Amérique, c’est-à-dire son immobilier !

Comme vous le comprenez, nous avons le choix entre la peste et le choléra ! Par conséquent, lorsque l’on se demande quel prix que nous sommes prêts à payer pour stopper la guerre en Ukraine, il faut ajouter dans la balance une récession américaine sévère. Les ordres de grandeur ne sont plus les mêmes.

J’ai appris que le « temps » des politiques et celui des économistes sont très différents. Les politiques se projettent sur des timings beaucoup plus longs. Comment vont-ils arbitrer ce lourd dossier ? Tout est là !

Perspectives.

Les banques centrales se trouvent face à un problème inextricable. Elles ne peuvent pas remonter les taux et ainsi créer une récession sévère. Par conséquent, tout va être fait pour contenir l’inflation. C’est en quelque sorte ce que la FED commence à communiquer et ce que commencent à prendre en compte les marchés. Cela revient à dire qu’il va falloir arrondir des angles avec la Chine (la supply chain mondiale doit être fluidifiée). Il va également falloir trouver du pétrole et du gaz pour remplacer les approvisionnements russes, ce qui n’est pas vraiment aisé avec le gaz. Par ailleurs, nous devons très fortement espérer que Vladimir Poutine ne déplacera pas le conflit hors d’Ukraine, ce sur quoi nous ne parierons pas.

Tout est en train de s’installer pour favoriser la poursuite de l’inflation, mais dans un cadre monétaire qui restera accommodant. Par conséquent, les places boursières et l’immobilier vont être très largement favorisés par ce contexte. La poursuite de ce mouvement et sa durée dépendront des arbitrages qui vont être instaurés par les banques centrales et les politiques dans les mois à venir. Des points d’entrée sur ces différents marchés vont se présenter, nous allons les exploiter. À suivre...